Osmangazi'de Tahliye Davası: İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcu

Tahliye neden sebebe bağlıdır?

Kiracının tahliyesi yalnızca kira ilişkisinin sona erdirilmek istenmesine dayanmaz. Kanunda öngörülen bir tahliye sebebinin bulunması, bu sebebe uygun bildirimlerin yapılması ve sürelerin takip edilmesi gerekir.

Osmangazi'de taşınmazı bulunan kiraya verenler ile kiracılar açısından sözleşme, ödeme kayıtları, ihtarnameler ve taşınmazın kullanım durumu birlikte değerlendirilir. Süreler tahliye sebebine ve sözleşme tarihine göre değiştiğinden dosya görülmeden kesin süre belirtilemez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda sayılan bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye talebi gündeme gelebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Yalnızca kira bedelini artırma veya kiracıyı değiştirme amacıyla ileri sürülen soyut ihtiyaç iddiası yeterli değildir.

İhtiyacın ispatında mevcut konut durumu, işyeri ve ulaşım koşulları, aile yapısı, sağlık ve yaşam düzeni gibi somut olgular önem taşır. Taşınmazın sonradan edinilmesi veya mevcut sözleşmenin yenilenmesi, dava ve bildirim sürelerinin belirlenmesini etkileyebilir.

Tahliye taahhüdü

Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği tahliye taahhüdü, kanundaki koşullar sağlanırsa dava veya icra yoluyla tahliyeye dayanak olabilir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, tarihin ve iradenin açık olması önemlidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan veya boş olarak imzalatıldığı iddia edilen belgeler uyuşmazlık konusu olabilir.

Taahhütteki imza, tarih veya düzenleme koşulları tartışılıyorsa belge incelemesi ve tarafların anlatımı önem kazanır. Taahhüt tarihinden sonra tarafların yeni bir anlaşma yapıp yapmadığı da değerlendirilmelidir.

Kira borcu ve iki haklı ihtar

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren yazılı bildirim ve icra takibi yollarını kullanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için tanınması gereken süre ile bildirimin içeriği önem taşır. Aynı kira yılı içinde kira bedelinin geç ödenmesi nedeniyle iki haklı ihtar oluşması da kanundaki koşullar sağlanırsa tahliye sebebi olabilir.

Banka açıklamaları, ödeme tarihleri, kira artış yazışmaları ve yan giderler ayrıştırılmalıdır. Kiraya verenin talep ettiği tutar sözleşmedeki bedelle uyuşmuyorsa veya kira tespiti ya da uyarlama uyuşmazlığı varsa tahliye dosyasından ayrı meseleler ortaya çıkabilir.

Dava öncesi arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye gibi kanunda istisna tutulan süreçler bakımından farklılık bulunabilir. Talebin hangi hukuki yola dayandığı başvuru öncesinde belirlenmelidir.

Arabuluculukta yeni tahliye tarihi, kira borcu, ödeme planı, anahtar teslimi, depozito ve taşınmazdaki hasar gibi konular birlikte düzenlenebilir. Anlaşmanın icra edilebilir olması için teslim tarihi, ödeme yöntemi ve gecikme sonucu net yazılmalıdır.

Osmangazi'de tahliye dosyasının belgeleri

Bir Osmangazi tahliye davası avukatı ile görüşmede en kritik bilgi sözleşme başlangıcı, yenileme dönemi, ihtar tarihleri ve tebliğ günleridir. Bir Bursa gayrimenkul avukatı dosyayı incelerken yalnızca tahliye nedenini değil, taşınmazın tapu durumunu ve kiraya veren sıfatını da kontrol eder.

• Kira sözleşmesi ve ekleri
• Tapu kaydı veya kiraya verme yetkisini gösteren belge
• Banka hesap hareketleri ve kira ödeme açıklamaları
• Noter ihtarnameleri ve tebliğ belgeleri
• Tahliye taahhüdünün aslı
• İhtiyaç iddiasını destekleyen ikamet, sağlık, iş veya aile düzeni belgeleri
• Arabuluculuk son tutanağı
• Varsa icra dosyası ödeme emri ve tebligat evrakı

İlgili mevzuat ve kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315 ve m. 350-352
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun tahliyeye ilişkin hükümleri

Yazar

Av. Kutay Onat Akdağ

Bursa'da serbest avukat olarak faaliyet göstermektedir. Aile, ceza, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarındaki dosyaları yürütür.

Sıkça sorulan sorular

Genel bilgilendirme

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın koşulları, yürürlükteki mevzuat ve güncel içtihat birlikte değerlendirilmeden hukuki görüş olarak kullanılmamalıdır. Yazıda hiçbir sonuç, süre veya başarı taahhüdü verilmemektedir.